≪第37回 離婚相談≫
家の売却でローンが残っている場合の注意点とは!?

 

離婚カウンセラーの
ミライです。


 

離婚の時、家を売る人は多いです。

 

ただ、ローンが残っている場合もあります。
その時は、ローン残高よりも高く売れるかが重要な問題となります。

 

 

今回の相談者は、離婚で家を売ることになったもののローンが残っていることを気にしている奥さまです。

 

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≪相談の背景≫
家を売りたいけどローンが残ってる…

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家族構成

イラスト_男性40代

 

 

夫A氏(40代)
会社員

 

イラスト_女性30代

 

(相談者)
妻Bさん(30代)
パート社員

 

イラスト_男の子

 

13歳(長男)
中学生

 

夫と家庭内別居して約5年。
ついに、夫と離婚することになった。

 

 

だが、離婚成立には財産分与の壁が立ちはだかった。

 

 

私たちは、5年前にマンションを購入した。
JR大阪駅まで電車で20分の場所に、3LDKの新築マンションを買ったのだ。

 

 

このマンションを、財産分与でどう分けるかが問題となった。

 

 

離婚に際して、夫も私も家の売却を希望している。
お互い、住むには広すぎる。
私の場合は、ローンを支払うことが難しい。

 

 

だが、売るにしても気になる点がある。
住宅ローンがまだたくさん残っているのだ。
しかも、買ってから5年しか経ってないので元本はかなり残っている。

 

 

家を売りたいけど、ローンがたくさん残っている。
この場合、注意点って何があるんだろう?

 

女性73_悩み3-1.jpg

 

夫とは14年前に入籍した。
ちょうど、私が23歳の時だった。
入籍直後に妊娠が発覚し、翌年長男が生まれた。

 

 

結婚当初はとても貧乏な暮らしだった。
夫は入籍直前に正社員として就職したものの、会社の給料は高くなかった。

 

 

保育園は、定員超過のため預けることはできなった。
そのため、私は主婦となり夫一人の給料で生活するしかなかった。
私は、家事と育児に専念して、夫を支え続けた。

 

 

夫の勤務地は大阪駅から徒歩15分ほどの中堅企業だ。
長男の誕生と共に、夫の職場の近くに住むことを考えた。
だが、当時の夫の給料では会社の近くの家賃は払えなかった。

 

 

そのため、大阪駅まで電車で1時半ほどの場所に家を借りた。
駅からもバス便の1LDKの築30年アパートで、3人で暮らしていた。
家を買うなんて選択肢は、とうてい無かった。

 

 

だが、それから5年を経過すると夫の会社は急成長していった。
夫は忙しくなり、会社に泊まり込みで仕事をすることも増えていった。
だが、夫は多忙さと引き換えに、給料はどんどん上がっていった。

 

 

数年後、数百万円の貯金ができた。
これを頭金として、念願だったを買うことにした。

 

 

数年前までは、家を買うなんて考えられなかった。
一生賃貸生活が続くと覚悟していた。

 

 

大阪駅から電車で20分の場所に、新築マンションを4,000万円で買った。
75平方mで3LDK。3人それぞれに部屋ができた。

 

 

しかし、夫の会社の成長のおかげで、私たちも家を買えたのだ。
何不自由ない幸せな毎日が続いていた。

 


 

だが、家を買って1年を過ぎたころからだ。
夫との関係は希薄になっていった。

 

 

夫は、会社が忙しくなり、帰宅は遅くなった。
また、帰ってきてからは一人でずっと部屋に引きこもっていた。
家で一緒にご飯を食べる機会も少なくなってしまった。

 

 

夫と家で接する時間は、みるみる減っていった。

 

 

いつしか、夫とは家庭内別居の状態となった。
段々と他人の様な関係となり、家で顔を合わすのさえ苦痛になった。

 

 

今住んでいるマンションは、前のアパートなんかより断然良い家だ。
だが、家の立派さとは逆に、家族の関係は希薄になっていった。

 

 

しばらくすると、夫との喧嘩が絶えなくなった。
だが、喧嘩しても解決しないので、お互いの存在を無視するようになった。

 

 

夫は外食ばかりとなり、家では全く食事を摂らなくなった。
風呂とトイレに行く以外、部屋から出てこなくなった。

 

 

たまに家の中で顔を合わしても、気まずい空気が流れる。
お互い、自然と避けるようになってしまった。

 

 

そして、夫との会話が無くなって3年後のこと。
帰宅した夫と、偶然にもマンションのエレベーターで遭遇した。

 

 

エレベーターに乗っている時、私は夫に『離婚しましょうか』と言った。
夫は、『俺も考えていた。ただし、息子が中学に入ってからな』と言った。

 

 

離婚することは、あっけなく決まった。

 

女性73_悩み6-1.jpg

 

翌年、長男が中学に進学した。
そのタイミングから、夫と離婚について話し合いが始まった。

 

 

息子は、私が育てて行くことになった。
もちろん、養育費も払ってくれると言う。

 

 

問題は、財産分与だ。

 

 

結婚後に貯めた貯金のうち、200万円をマンションの頭金とした。
その後、貯金が貯まるとすぐに、ローンの早期返済していた。

 

 

そのため、今手元にある現金は30万円ほど。
我が家の資産は、マンションだけなのだ。

 

 

問題は、マンションをどう分けるかだ。
夫も私も、マンションは売却を選んだ。

 

 

正直、マンション自体はとても立派だ。
だが、私が引きとってもローンを支払うことは不可能だ。
また、夫にとっては一人で住むには広すぎるので、一人暮らし用の部屋に引っ越す様だ。

 

 

住宅ローンはまだたくさん残っている。
35年ローンで買ったがまだ5年しか経ってない。
当然、ローンの元本はそれほど減ってはいない。

 

 

当初3,800万円で組んだ住宅ローンだが、
5年間の返済と、賞与の早期返済で残り3,500万円だ。

 

 

だが、問題がある。
もし、マンションの売却価格がローン残高よりも低かったらどうしよう。

 

 

その場合は、売れないのか?
それとも、借金だけが残ってしまうのか?

 

 

売れたとしても、離婚後に借金なんて残したくない。
再スタートするからには、少しでも貯金がある状態で離婚したい。

 

 

そのためには、できるだけ高く売りたい。

 

 

だが、家を売るなんて初めての経験だ。
高く売る方法やコツなんて、知るわけがない。

 

 

私は、いったいどうすれば良いのだろうか?

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≪離婚相談の内容≫
ローンが残っている場合、残高の104%以上で売ろう!

背景の要約

相談者の妻Bさんは、夫と離婚することになりました。
離婚する前に5年前に買った家を売るつもりです。
ただ、まだローンが残っており、家を売った後に借金が残らないか心配しています。

<<戻って相談の背景を見る

 

 

本日は、どうされましたか?


 

 

実は、夫と離婚することになっています。
ただ、財産分与で悩んでいることがあるのです。


 

 

財産分与で悩んでいるのですか?
ちなみに、財産分与の何で悩んでいるのですか?


 

 

 

 

 

財産分与で家を売ることになりました。
ただ、今のマンションは5年前に買ったばかりなのです。
そのため、住宅ローンがまだたくさん残っているのです。


 

 

何年くらい前に買ったのですか?
あと、購入価格と今のローン残高はいくらくらいですか?


 

 

 

 

 

5年前に新築マンションを4,000万円で買いました。
今はローンがまだ3,500万円残っています。

 

もし、ローン残高の3,500万円よりも高く売れなければ、どうなるのでしょうか?
そもそも売れないのでしょうか?


 

 

ローン残高よりも低い価格でも売却は可能です。
ただし、その差額は貯金から埋め合わせなければなりません。

 

もし貯金が無ければ、借金だけが残ります。


 

 

貯金は、ほとんどありません。
じゃあ、3,500万円よりも低いと借金が残るってことですか?


 

 

そうです。
借金が残ってしまいます。

 

離婚した後も、2人で協力して借金を返していくことになります。


 

 

 

 

 

人生の再スタートなのに、借金が残るのは絶対イヤです。
なんとしても3,500万円以上で売ることが重要なのですね?


 

 

さらに細かく言うと、手数料などの費用も考えなければなりません。


 

 

 

 

 

あ、なるほど。
家を売る際にかかる費用は、どんな種類があって、いくら程なのですか?


 

 

費用は、次の3つは必要です。


 

売却時にかかる費用

・手数料=売却価格の3%+6万円 ⇒ 115万円ほど
・手数料の消費税=115×0.1% ⇒ 11.5万円ほど
・印紙代=1万円ほど(売却価格による)
・登記費用=2〜3万円ほど

 

 

これらを合計すると、約130万円ほどとなります。


 

 

なるほど。
私の場合だと、3,630万円(ローン3,500万円+130万円)以上で売れば良いのですか?


 

 

そういうことです。
3,630万円以上で売れば、売却価格から手数料を賄えます。
ちょうど、ローン残高の104%ほどで売れば良い計算となります。


 

 

 

 

 

なるほど。
3,630万円以上で売れれば、借金を背負わなくて良いのですね!

 

とにかく、できるだけ高く売るようにします。
ただ、家を高く売る良い方法やコツってあるのですか?


 

 

家を高く売るには、無料一括査定を取ることを取るのが断然オススメです。
複数の不動産屋に査定を頼むのです。査定は完全無料です。


 

 

無料一括査定ですか?
どこか特定の不動産屋に依頼するのと何が違うのですか?


 

 

不動産屋と言っても、それぞれ専門分野や得意・不得意があります。
あなたにぴったりの不動産屋を探すのに効率良いのです。


 

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不動産屋に、専門分野ってあるのですか?
どこの不動産屋も同じじゃないんですか?

 

駅前でよく目にする、部屋探し系の不動産屋ではダメなのですか?


 

 

まず、不動産屋と言っても専門分野は全然違います。

 

駅前で見かける入居者募集の看板を並べている大手不動産屋などは、多くが賃貸専門の不動産屋です。
一方、家を売る時は、売買専門の不動産屋に依頼すべきです。


 

 

 

 

 

なるほど。

 

私は、売買専門の不動産屋に依頼すべきなのですね!
売買専門なら、どこの不動産屋も一緒ですか?


 

 

売買専門の不動産屋でも、得意・不得意があります。

 

例えば、Bさんの家の地域、価格帯、戸建てかマンション、築年数など、それぞれの不動産屋によって得意分野は異なってきます。


 

 

 

 

 

なるほど!

 

ふと思ったのですが、大手の不動産屋なら万能だったりしないのですか?
やはり大手特有の信頼感と言うか…。


 

 

『大手だから大丈夫だろう』というのは禁物です。
大手の不動産会社は、1億円以上の一棟マンションや一棟ビルなど大きな案件を手掛ける傾向にあります。

 

戸建てやマンションなどは、中小の売買専門の不動産屋の方が強いことも多々あります。


 

 

 

 

 

そうなんですか!

 

ただ、でもどの業者が私の物件を高く売ってくれるか調べるのって大変そうですね。
全部に電話かけるわけにもいきませんし。


 

 

そんな時のための無料一括査定なのです。
一括査定を取ることで、Bさんの家の売却はどこの不動産屋が適していかが分かるのです。


 

 

 

 

 

確かに、一軒一軒電話したりするより効率良いですね。
一回条件を入力するだけで、複数社に査定依頼することができるのは便利です!

 

そうそう。
査定を取った後は、どうやって不動産屋を選べばいいのですか?


 

 

複数社から帰ってきたら、
@査定価格
A不動産屋からの説明

の2点から判断しましょう。


 

 

 

 

 

@査定価格とA不動産屋からの説明ですか?

 

ひとつずつ教えてください。
まず、@の査定価格からは、どう判断できるのですか?


 

 

査定価格は、当然ながらできるだけ高い不動産屋を選ぶようにしましょう。
『高く売れます』と言ってきているのは、それだけ自信があるからです。

 

それに、売主にとっても、売却価格は高い方が良いに決まっています。
高く売ろうとしてくれる不動産屋を選ぶことは自然な選択です。


 

 

確かに!

 

もし、1社だけ飛びぬけていても、選んで大丈夫でしょうか?


 

 

価格が1社だけ飛びぬけている場合は注意が必要です。
高い価格を見せて依頼だけ受けて、後から価格を下げようとする可能性があります。

 

そうなると、ズルズルと売れずに、市場には『売れ残っている家』と認識されてしまいます。


 

 

なるほど!
高すぎる価格には注意しないといけませんね。


 

 

その点、一括査定なら価格の比較が可能ですね!
複数社からの査定を見比べることで、飛び抜けた価格かどうかを判断できます。


 

 

 

 

 

確かに。
一社だけなら、それが高いか安いか判断できないですね。

 

Aの不動産屋からの説明について、教えてくれませんか?


 

 

Aの不動産屋からの説明については、物件の査定価格の根拠を説明をしてもらいましょう。


 

 

査定価格の根拠の説明ですか?


 

 

不動産屋がBさんの家を高く売れる自信があるなら、その根拠があるはずです。

 

その不動産屋が、同じ地域で同じ様な家を売ったことがあるかとか、買い手候補はどういう人になるか、詳しく説明できるはずです。


 

 

 

 

 

なるほど!
高い査定価格を出してきてきちんと説明できる不動産屋なら、私の家をちゃんと理解してくれているということですね。


 

 

その通りです!
Bさんの物件のことをきちんと理解してくれる不動産屋なら、Bさんの家をできるだけ高い価格で売ることができるはずです。
もちろん、ずっと売れずに悩む可能性も低いでしょう。


 

 

さっそく、一括査定取ってみます。
なんと言っても、無料なのはうれしいです!


 

 

頑張ってください!
応援しています!


 

まとめ

ローンがある場合、残高×104%以上での売却を!
家を売る時は、無料一括査定であなたにピッタリの不動産屋を探そう!

 

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