第15話
貯金と投資用マンションの財産分与対策を公開!

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※このページは少し難解です。
さっと目を通すだけで、本筋の理解にほとんど影響ありません。

 

妻が出ていって8ヶ月半

 

一人暮らし用のマンションへの引っ越しは無事終わりました。
しかし、次回の離婚調停が差し迫っています。

 

 

次回以降は、財産分与、養育費、そして面会交流などの話し合いが本格化します。
特に、財産分与についてはかなり白熱した議論が予想されます。

 

 

さっそく財産分与の対策をしよう。
まずは、全財産の把握と財産分与対策だ。

 

 

婚姻期間中は、おおむね以下の様な収支状況でした。

 

 

ヤマト家の家計簿
収入 金額(万円) 支出 金額(万円)
ヤマト給料 (手取り)35 家賃 14
妻給料 (手取り)20 食費 7
通信光熱費 5
夫こづかい 5
妻こずかい 5
保育園・育児費 5
雑費・交際費 5
家庭用貯金 6
収入合計 50 支出合計 50

 

ヤマト家の賞与時の収支
賞与時収入 金額(万円) 賞与の支出 金額(万円)
ヤマト賞与 (手取り)80 家族旅行 30
妻賞与 (手取り)50 家庭用貯金 100
収入合計 130 支出合計 130

 

入籍してからというもの、年間150万円ほどのペースで貯金していました。

 

また、ヤマトは投資用マンションを2部屋購入してますが、その支出もまとめた表は以下となります。

 

婚姻期間(4年)で増えた貯金
増えた貯金 金額(万円)
給与と賞与の貯金 150×4=600
投資用マンションの頭金 ▲100
投資用マンションの利益 100
増えた貯金合計 600

 

婚姻期間に合計600万円の貯金が増加しました。貯金だけを見ると、これを2人で均等に分けることになります。これらの貯金はヤマト名義の口座で保有しているので、貯金の財産分与では私から妻へ300万を支払うことになります。

 

 

貯めた貯金のうち100万円は、投資用マンションの頭金の一部として使用しました。つまり、現金が不動産に形を変えて存在していることになるのです。

 

 

また、私は婚姻期間中に投資用マンションを2部屋購入していました。
マンションを買って、人に貸して、家賃収入でローンを返済します。
そして、入居者に貸して家賃収入を得ていました。

 

 

将来への投資と言う意味で、不動産投資という資産運用をしていました。

 

 

頭金は、家庭貯金から100万円と私の独身時代の貯金400万円の計500万円を出して投資用マンションを2部屋買いました。その後、年間50万円×2年=100万円ほど貯金が貯まりました。

 

 

投資用マンション購入は、とても大きな決断でした。
しかし、購入後半年も過ぎるころには、大満足でした。

 

 

ただ、離婚時には財産分与の対象になりそうです。

 

 

財産分与を考えるにあたり、投資用マンションの資産額は大きいので議論になるでしょう。
もちろん、妻側弁護士はできるだけ多くお金を得ようとしてくるでしょう。

 

 

そのため、投資用マンションの財産分与についても考えなければなりません。

 

投資用マンションの財産分与について

ヤマトの投資用不動産の財産分与について考えてみたいと思います。

 

※この部分は読み飛ばしても本筋の理解に影響ありません。

 

 

まず、ヤマト保有の投資用不動産の概要を説明します。

 

 

私が保有している投資用不動産は、マンション2部屋です。
購入額は計6,000万円で、頭金500万円ローン5,500万円で購入しました。
なお、現時点でのローン残高は約5,000万円です。

 

 

不動産の財産分与の議論は、少し複雑です。
そのため、3つのステップに分けて考えていきます。

 

不動産の財産分与の3つのステップ

<1>投資用不動産を、保有継続売却清算かを決める。
<2>評価額を決め、分与対象額を定める。
<3>頭金の拠出割合経営貢献度を元に、清算額を決める。

 

それぞれのステップを説明します。

 

<1>投資用不動産を、保有継続か売却清算かを決める。
最初に、投資用不動産を引き続きヤマトが継続保有するか、売却して現金で分けるかを決めなければなりません。

 

 

売却となると、手元に残った現金を分けることになります。
私が保有継続することなると、不動産を分けることは現実的ではないので、私から妻にお金を支払って精算することになります。

 

 

最初に売却か保有継続かを決めなければなりませんが、私は売却には反対でした。

 

 

不動産投資を始めたころは、資産形成が目的ではありました。
しかし、私にとって不動産賃貸業は、今や完全に趣味になっているのです。
できることなら、このまま投資用マンションは継続保有し続けたいと考えています。

 

 

幸いなことに、調停での話の流れを見ると、私の保有継続となりそうです。
なぜなら、前回の離婚調停時に、『早く清算額を決めたい』と言っていました。

 

 

ここまでは、私の理想通りです。
もし妻側弁護士が売却清算を強硬に主張してきたら、離婚条件を話し合う議論はすぐに打ち切る覚悟でした。

 

 

<2>不動産の評価額を決め、分与対象額を定める。
私が保有継続するとなると、財産分与の対象となる金額(以下、分与対象額)を決めることになります。
一般的に分与対象額は、現在の価値(評価額など)から現在融資残高を差し引いた額となります。

 

 

分与対象額=現在の価値−現在ローン残高

 

 

ローン残高は、融資の返済予定表の通り決まっています。
つまり、現在の価値をいくらに設定するかで分与対象額が変わることが分かります。

 

 

仮に現在の価値を購入額と同じ6,000万円だとすると、今のローン残高5,000万円を差し引いて、分与対象額は1,000万円となります。そして、不動産は私が保有継続する代わりに、私は妻に半額である500万円を支払うことになるのです。

 

 

つまり、私は評価額をできるだけ低くした方が得なのです。
一方で、妻は評価額できるだけ高くしたいと考えるはずです。

 

 

現在の価値をいくらと設定するかが、非常に重要なのです。

 

 

ただ、不動産の評価額をどうやって決めるのかが問題となります。
不動産の評価額を決める方法は、いくつかあるのです。

 

 

高い評価額が出やすいのは、不動産会社による価格査定です。
『もし売ろうとしたらいくらで売れそうか』を不動産会社に価格提示してもらうのです。
実際の離婚の現場では、不動産会社による査定を取る方法が最も多いです。

 

 

最も正確な価格が分かるのは、不動産鑑定士による鑑定です。
近隣での取引事例や土地・建物の価値を詳細に分析し、価格が決定されます。
ただし、最低でも20〜30万円の費用がかかります。

 

 

他には、固定資産税評価額を基準とする方法もあります。
固定資産税評価額は役所が定めた価格であり、固定資産税の元となる金額であす。
ただし、上記2つの価格よりもかなり低く設定されていることが多いです。

 

 

どの価格を使うかは、双方が合意すれば良いのです。

 

 

<3>頭金の拠出割合や経営貢献度を元に、清算額を決める。
分与対象額が決まると、その金額をどう清算するかを決めなくてはいけません。

 

 

単純に折半にするという場合もあります。
しかし、頭金の拠出割合が均等でない場合などもあり単純に決まらない場合が多いです。

 

 

さらに、ヤマトの保有する不動産は全て投資用不動産なので、一般的な家とはまた異なった考えが必要です。

 

 

賃貸経営は完全に私一人で行っていました。
不動産業者との交渉、銀行への融資の申し込み、管理会社との調整など、自ら勉強して自分の判断で行ってきました。

 

 

また、購入資金のローン契約は私一人の名義で契約していたのです。
妻は連帯保証人になることも拒否しており、連帯保証人にもなってません。

 

 

つまり、不動産投資では経営は完全に私が行っていました。
妻は経営に関与せず、もし不動産投資が失敗しても借金を背負うリスクは無いのです。

 

 

このことからも、通常の住宅よりも一方(私)の寄与度が高いことがわかります。私の経営への貢献度を元に、私は分与対象額を多めに得る権利があると主張することにしました。

 

 

・財産分与考察のまとめ
以上の考察から、財産分与を単純に決めると以下の様になりそうです。

 

 

妻の財産分与による取得金額
貯金分:300万円
不動産の分与額:数百万円〜1,000万円以上

 

※すべて私名義で管理していますので、私が妻に支払います。

 

 

不動産の分与対象額が高額になると、手持ちの現金では足りない可能性があります。
このまま何もしないと、大金を支払う事になりますので、なんとか対抗策を考えるべきです。

 

 

3つのステップのそれぞれの時点において、財産分与を有利に進めるための方針をまとめました。

 

 

<1>投資用不動産を、保有継続か売却清算かを決める。
投資用不動産はヤマトが保有継続を希望。
これが認められない場合は、離婚条件の議論を打ち切ると主張。

 

ただ、幸いにも保有継続でお金で清算となりそうです。

 

 

<2>不動産の評価額を決め、分与対象額を定める。
私が保有継続する場合、不動産の価値を低く設定した方が私の得になる。
評価額を小さくするために、固定資産税評価額などを基準にすべきと主張。

 

一方で妻は、不動産の価値は高い方が多くのお金を受け取れます。
そのため、無料の一括査定に依頼して、最も高い金額を主張するでしょう。

 

 

<3>頭金の拠出割合や経営貢献度を元に、清算額を決める。
頭金は、半分以上は私の独身時代の貯金です。
また、賃貸経営は私が100%行ってきました。

 

そのため、不動産賃貸経営への貢献度を主張して、清算額を私の方が有利になる様に主張する予定です。

 

 

不動産投資を行っている時は、賃貸経営だけに集中していました。
賃貸経営が上手く行っている間は、資産が順調に増えていることが実感できていました。

 

 

ただ、まさか離婚する可能性は全く考えていませんでした。
離婚時の財産分与が複雑となり、金額も大きいので揉める事は避けられそうにないです。

 

 

財産分与はいったいどうなるのか。
不動産の価値は、どうやって決めるのか。

 

 

現時点では、分与対象額はいくらになるのか全く分からない。
妻側弁護士がどんな主張をしてくるのか想像もつかない。

 

 

結局、いくら妻にお金を渡すことになるのだろうか。

 

 

私は、先の見えない不安に押し潰されそうになっている。

 

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