第17話
投資用マンションの財産分与の議論は、頭金割合と経営貢献度の2段階で進める事にしよう！
妻が出ていって10ヶ月半
※このページはとても難解です。
分からない部分はさっと目を通すだけで、本筋の理解にほとんど影響ありません。
妻側弁護士から査定書が送られてきてから、私は不動産分与の対策を考えました。
再度、3つのステップに分けて考察していきます。
＜1＞投資用不動産を、保有継続か売却清算かを決める。
＜2＞評価額を決め、分与対象額を定める。
＜3＞頭金の拠出割合や経営貢献度を元に、清算額を決める。
前回の調停でヤマトの保有を前提とする話合いの流れになりそうです。
以降、保有前提で話を進めていきます。
妻側弁護士は査定額の7,000万円と主張してくるだろう。
一方、私は固定資産税評価額である4,000万円と主張しようと決めました。
もちろん、この私の主張を妻側弁護士が認めるとは思っていません。
もし私が低い評価額にすべきだと主張し続ければ、財産分与の話し合いが決裂してしまいます。
そうなれば、妻は時間を稼いで確実に離婚できる別居期間3年の実績を作ってから裁判を起こすでしょう。
もちろん、その間も私は婚姻費用を支払わなければなりません。
もし裁判で離婚となる場合、財産分与も強制的に決められてしまいます。
その場合は、不動産の現在の価値は査定額に近い金額となるでしょう。
不動産の分与対象額とは約7,000万円となり、それを折半することになるでしょう。
そうなると、私は妻に1,000万円以上もの金額を支払うことになりそうです。
私は早めに財産分与が決着できる様に、早く優位な条件で合意するように話し合いすべきです。
分与対象額が決まると、その金額をどう分けるかを決めなくてはいけません。
単純に折半にするという場合もありますが、頭金の拠出割合などから単純に決まらない場合があります。
この様な複雑な場合は、様々な方法で清算額を定めます。
単純に折半する方法、頭金の割合で分ける方法、裁判で使用される計算式を使う方法などです。
ただ、ややこしい計算方法となると話し合いに時間がかかります。
そのため、頭金の拠出割合と経営貢献度を元に配分比率を決めたいと考えました。
・査定額を基にした分与対象額の清算額
仮に、妻側弁護士が送ってきた査定書の金額を元に清算額を求めてみます。
※仮定
分与対象額は、7,000万円－5,000万円＝2,000万円
この、2,000万円が不動産の分与対象の金額となります。（仮定）
次に、ヤマトと妻の取得額の割合を求めます。
もし単純に折半となると、ヤマトと妻はそれぞれ1,000万円を取得することとなります。
しかし、頭金の拠出割合や経営への貢献度から、私の取り分を多くしたいです。
そのため、頭金の拠出割合と経営貢献度を元に配分割合を決めて、分与対象額を分けることにします。
配分割合は、以下の様に提案しようと思います。
・・頭金の拠出割合とは！？
投資用マンションの購入の際、頭金として500万円支払っています。
頭金を出したのは、ヤマトか、妻か、共有財産かを決めます。
（例）頭金500万円のうち、ヤマトから300万円、共有財産から200万円の場合
⇒
ヤマト80%（300万円+100万円）：妻20％（100万円）
・・経営貢献度とは！？
実際に経営に携わった貢献の割合を表すこととします。
不動産業者や銀行とのやり取りや、リフォームにかけた手間などです。
一方、直接賃貸経営をしていなくても、家で家事などをしていたことも、貢献度に反映させるべきでしょう。
・分与対象額の清算方法
配分割合が決まれば、分与対象額に掛けることで双方の取り分が決まります。
ヤマトの取得額＝分与対象額×ヤマトの配分割合
※ヤマトの配分割合は、ヤマトの頭金の拠出割合と経営貢献度の平均
妻の取得額＝分与対象額×妻の配分割合
※妻の配分割合は、妻の頭金の拠出割合と経営貢献度の平均
・経営貢献度を反映させることは妥当か？
婚姻期間中に増えた資産は、基本的には折半となります。
ただし、例外もあります。
特殊能力により多大な財産を形成した場合、その貢献者が多くの財産を得るといった判例はたくさんあるのです。
私は不動産投資を始めて、約4年が経ちます。
この間、経営は100％私が行ってきました。
そして、融資残高約5,000万円に対して7,000万円もの査定額が出ました。
妻側弁護士が出してきたこの査定額を元に、私は『これほどの財産形成は私の特殊能力である』と主張することとしました。
（もちろん、私が不動産投資を行っている間に、妻は家事・育児で貢献していたということは十分理解しています）
ここで、不動産の財産分与の議論についての3つのステップを振り替えてみましょう。
＜1＞投資用不動産を、保有継続か売却清算かを決める。
＜2＞評価額を決め、分与対象額を定める。
＜3＞頭金の拠出割合や経営貢献度を元に、清算額を決める。
現在、＜2＞の評価額をいくらにするかを議論しています。
私の主張は、固定資産税評価額の4,000万円。
妻側の主張は、査定額の約7,000万円。
保有継続の私は、評価額が低い方が得です。
議論の結果、少しでも低くできれば理想です。
評価額が決まれば、議論は＜3＞へ移ります。
理想は、頭金拠出割合75％と経営貢献度75％です。
その2つの平均で75％にできれば満足です。
・財産分与の議論を進める際の重要な点
話が長引いたり決裂して裁判することになると、離婚が裁判で認められるかどうかという議論が出てきます。
そして、時間が経過すればするほど私に不利です。
なぜなら、別居期間が3年程に達すると離婚が認められやすくなるのです。
もし無駄に時間が過ぎると、『離婚しないという選択肢を残しながら』離婚条件を話し合っている私の有利さは失われます。
別居が3年経つと、妻側弁護士は自然と離婚合意が勝ち取れるので、強気になることができます。
そのため、私はできるだけ早期に話し合いを進めなければならないのです。
不動産の財産分与は複雑です。
考えると、頭が痛くなります。
しかし、金額が大きいので手を抜くわけにはいきません。
積極的に主張するれば、想定よりも数百～数千万円多く得られる可能があります。
ましてや、投資用マンションは2部屋で7,000万円もの査定額です。
いま対策をしっかり考えることで、資産をしっかり守ることができるのです。
不動産分与の対策を考えているうちに、
7回目の離婚調停の日が近づいてきました。
